“Il contesto macroeconomico entro cui si è mosso il mercato degli immobili per l’impresa evidenzia, nella prima parte del 2025, un Pil in modesta crescita, +0,4%, inflazione sotto il 2%, fiducia di imprese e consumatori comunque elevata. A giugno l’occupazione era in crescita rispetto a un anno fa e il tasso di occupazione del 62,9%. Impattano su questo settore, in particolare sul retail, i flussi turistici che nel nostro Paese sono decisamente in aumento”. A dirlo oggi, in occasione della conferenza stampa sul mercato degli immobili industriali e commerciali, Fabiana Megliola, responsabile Ufficio studi Gruppo Tecnocasa. “Il 2024 - spiega Piero Terranova, analista Ufficio studi Gruppo Tecnocasa - ha visto una ripresa delle compravendite immobiliari grazie non solo agli investitori che stanno tornando ad interessarsi al settore ma anche alla volontà degli stessi imprenditori che con capitale disponibile compiono il passo dell’acquisto. La prima parte del 2025 registra un segno più solo davanti agli scambi dei negozi (+7,1%), capannoni (-1,2%) e uffici (-0,8%) registrano un leggero ridimensionamento, come si evince dai dati Agenzia delle Entrate”.

Secondo le analisi condotte dall’Ufficio studi, il settore dei capannoni è stato influenzato dai profondi cambiamenti: la crescita della logistica, la difficoltà di alcuni settori industriali, la maggiore attenzione alla sostenibilità ambientale, il fenomeno dei data center. Dalla rete del Gruppo emerge un maggiore interesse verso l’acquisto nonostante negli ultimi dieci anni i prezzi dei capannoni siano cresciuti: +1,4% per il nuovo e +4,7% per l’usato. La percentuale di chi compra capannoni è passata da 35,4% a 36,4%. Quasi sempre si tratta di aziende solide patrimonialmente e che utilizzano capitale proprio. Su questo segmento si sperimenta una domanda sostenuta e un’offerta carente e, spesso, non qualitativamente adatta in temini di spazi, altezze, impiantistica a norma, rispetto dei criteri di impatto ambientale. Il settore ha sperimentato un rallentamento dello sviluppo causato dalla bassa presenza di aree edificabili e dall’incremento dei costi di costruzione (acciaio, legno, cemento) che ha minato la marginalità delle operazioni.

Per questo motivo spesso si procede a riqualificare i capannoni esistenti e adattarli alla propria attività. Sempre presenti gli investitori che acquistano per mettere a reddito oppure per convertire l’immobile in residenziale. La componente di investimento è raddoppiata da 13,2% a 26,5%. Il dinamismo sull’acquisto ha ridotto lo sconto medio che è sceso al 10,5% dall’11,2% dell’anno scorso. La percentuale di chi cerca capannoni in affitto si attesta al 63,6%. I canoni di locazione crescono a partire dal 2017 tanto che, negli ultimi dieci anni, i capannoni sono l’unico asset che ha visto un aumento dei canoni: +23,1% per le tipologie usate e +13,5% per quelle nuove. (segue)

“La logistica alimenta una buona parte della ricerca di immobili soprattutto nelle aree prime, ovvero in prossimità di autostrade, porti, aeroporti, interporti, reti ferroviarie. Si tratta di aree spesso sature o che presentano vincoli urbanistici che ne impediscono l’insediamento, motivo per cui cresce l’interesse per le location secondarie. Spesso sono le stesse aziende che cercano e acquistano terreni per commissionare la costruzione di un capannone”, osserva Fabiana Megliola. Un’importante spinta alla ricerca di questo asset arriva anche da chi desidera creare data center. L’Italia si posiziona al quarto posto in Europa per numero di data center, concentrati soprattutto al Nord, in particolare in provincia di Milano. Il mercato retail, nella prima parte del 2025, risente dell’andamento dei consumi che, nel periodo considerato, secondo i dati di Confimprese non sono stati particolarmente brillanti. L’incertezza legata anche alla situazione geopolitica che stiamo vivendo ha inciso sui comportamenti di acquisto, rendendo i consumatori più attenti. Incide sul settore anche il ricorso all’e-commerce che continua a crescere. In Italia si sono raggiunti 35 milioni di acquisti on line (Osservatorio ecommerce B2C Netcomm).

“Una spinta significativa arriva dal turismo, in particolare da quello straniero - spiega Fabiana Megliola - che ha permesso di compensare il calo delle vendite domestiche. In città come Milano, Roma, Firenze il turismo straniero ha avuto un ruolo centrale nel supportare il commercio al dettaglio. Stesse dinamiche si sono registrate nelle località turistiche di mare, montagna e lago più famose. Sulle vie di passaggio e in particolare nella high street delle principali metropoli (Milano, Roma, Firenze, Napoli) tengono e sono ambite soprattutto dai brand del lusso, sebbene questi ultimi abbiano sperimentato una riduzione di fatturato nella prima parte dell’anno. Il tasso di vacancy su queste strade è basso, quando si liberano spazi si effettuano riposizionamenti. Si può chiedere il pagamento di una key money. La ristorazione che, negli anni scorsi, è stata un importante traino per il real estate, si conferma anche in questo semestre una delle attività più dinamiche nella ricerca degli immobili nonostante i cambiamenti dei consumatori, diventati più attenti e consapevoli. Anche in questo settore i flussi turistici sono un importante stimolo all’apertura di attività. In diverse metropoli è in vigore il contingentamento delle licenze di somministrazione e ristorazione per tutelare soprattutto i centri storici, con conseguente frenata della ricerca di immobili nelle zone interessate dalla normativa o re indirizzamento della domanda. Anche la ristorazione esprime fatica nella ricerca di manodopera. Si segnala un dinamismo crescente da parte di chi eroga servizi alla persona e alle imprese e da parte di imprenditori immigrati che aprono prevalentemente minimarket. I dati sull’imprenditoria immigrata sono infatti in aumento a livello nazionale”.

“In recupero - fa notare Fabiana Megliola - la domanda di locazione di uffici, dopo il rallentamento che si era registrato post pandemia. Vanno le posizioni top, ricercate per inserire uffici di rappresentanza e gli uffici di nuova costruzione che rispondano a criteri ESG o in generale in grado di garantire benessere lavorativo. Apprezzati gli immobili in buone o ottime condizioni, meglio se posizionati nei pressi della metropolitana anche se in aree semicentrali e periferiche. Importante la presenza di un parcheggio. Milano e Roma sono le città che hanno messo in campo gli interventi più significativi di nuova costruzione. Continua la pratica, soprattutto nelle grandi città, di cambio d’uso da uffici in residenze, spesso affittate a studenti o turisti”. “Infatti, - aggiunge l’analista Piero Terranova - i professionisti del gruppo Tecnocasa evidenziano un aumento delle operazioni di acquisto che passano da 16,8% dell’anno scorso a 21,4% della prima parte del 2025. Sono inoltre in aumento i professionisti che, al fine di abbattere i costi dell’affitto, scelgono di condividere gli spazi. Si segnalano difficoltà per le soluzioni obsolete e inseriti in contesti direzionali di vecchia generazione che hanno costi di gestione elevata. Si affittano e si locano prevalentemente tipologie non più grandi di 200 mq”. Dai dati rilevati dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa emerge che i prezzi degli uffici dal 2015 ad oggi hanno perso il 15,4% per le tipologie nuove e il 17% per quelle usate. Sui canoni di locazione il ribasso è stato rispettivamente del 5,1% e del 5,0%. “Guardando al futuro - conclude Fabiana Megliola, responsabile Ufficio studi Gruppo Tecnocasa - le previsioni indicano una modesta crescita dell’economia del Paese. Si auspica un possibile recupero dei consumi nella seconda metà dell’anno, grazie all’arrivo di turisti. In generale ci aspettiamo un recupero delle compravendite di negozi (da +5% a +7%) e un lieve calo per i capannoni. Per questi ultimi si prevede un recupero di prezzi e locazioni (da 0% a +2%) e un calo dal -2% a 0% per negozi e uffici”.