E’ un fenomeno sempre più diffuso che agisce però in una zona d’ombra quello del cosiddetto 'finder' o dello 'starter': ovvero privati cittadini che fungono da 'segnalatori' a pagamento di immobili che stanno per essere messi in vendita sul mercato. La 'soffiata"' ma in questo caso in cambio di denaro da parte di vicini o 'ben informati' è una pratica che le agenzie immobiliari utilizzano con sempre maggior frequenza per intercettare in anticipo le case in vendita o potenzialmente vendibili. Pratica, quella della 'mancia' – che può aggirarsi tra 50 a 500 euro, ma anche molto di più su immobili costosi - al segnalatore da parte delle agenzie che, apparentemente innocua, conduce però a illeciti come l’esercizio abusivo della professione, il diritto alla privacy e violazioni fiscali.

“E’ fondamentale però ricordare - sottolinea l’avvocato Gennaro Sposato, esperto di real estate, dello studio multidisciplinare internazionale Rödl - che l'attività di intermediazione immobiliare è riservata a soggetti abilitati e iscritti al Rea/Camera di commercio, gli unici ad aver diritto alla provvigione vera e propria. Certo il semplice passaggio di un'informazione da parte di un privato, come per esempio la soffiata che il vicino vuole vendere case, è lecito in quanto attività informativa occasionale Tuttavia, se il segnalatore supera questo confine e comincia a trattare il prezzo, organizzare le visite o negoziare commissioni, compie atti tipici della professione immobiliare. In questo caso scatta la fattispecie dell’illecito esercizio dell’attività di attività di mediazione, nonché la perdita di qualsiasi diritto al compenso, per finire con sanzioni amministrative pecuniarie previste dalla Legge”.

Un terreno critico quello in cui si muovono i segnalatori, non solo da un punto di vista contrattuale, ma come detto, anche sotto il profilo della privacy e del trattamento dei dati personali. Per Nadia Martini, legale Rödl, massima esperta italiana in materia di data protection, cybersicurezza e innovation "fornire il nome, il recapito o l'indirizzo di un proprietario a sua insaputa costituisce una comunicazione a terzi di dati personali priva di una valida base giuridical segnalatore non ha alcun titolo legale, né il consenso del diretto interessato, per comunicare questi dati. L'agenzia, poi, che acquisisce il dato ed effettua una chiamata commerciale al proprietario senza preventiva informativa o consenso e senza rispettare i codici di condotta telemarketing, commette trattamento illecito di dati e rischia sanzioni dal Garante Privacy. E inoltre ha l'obbligo di informare l'interessato al momento del primo contatto o entro al massimo un mese, specificando da quale fonte lecita ha ottenuto i dati".

In ultimo ma non meno importante, le cosiddette ‘mance’ che vengono elargite dalle agenzie immobiliari a privati cittadini pongono sicuramente degli interrogativi fiscali.

Per i privati non titolari di Partita Iva, infatti, questi importi vanno dichiarati tra i redditi diversi e assoggettati a ritenuta d'acconto al momento della liquidazione da parte dell'agenzia. Ovvero il compenso deve essere dichiarato al fisco e l'agenzia immobiliare che eroga l'importo deve operare come sostituto d'imposta, applicando e versando la ritenuta d'acconto del 20% ed rilasciando la Certificazione unica. Inoltre, se un privato effettua segnalazioni in maniera sistematica e continuativa l'Agenzia delle Entrate può contestare l'obbligo di apertura della Partita Iva o l'esistenza di un rapporto di lavoro subordinato/di collaborazione non dichiarata.

Configurando, così, violazioni per omessa fatturazione, omessa iscrizione alla gestione previdenziale e potenziale contestazione di lavoro autonomo non dichiarato. Va inoltre tenuto ben presente che i pagamenti per la ‘soffiata’ generalmente elargiti in contanti o tramite sistemi di accredito non tracciati per eludere le tasse o nascondere la fonte violano le norme sulla tracciabilità dei flussi finanziari e la normativa antiriciclaggio.